Emlak ofisleri yapay zekâda nasıl görünür?

Müşteri emlakçıyı artık nasıl seçiyor?

OpenAI, Aralık 2024'te ChatGPT aramasını tüm kayıtlı kullanıcılara açarken mobil uygulamalara, yerel işletmeleri güncel bilgilerle arayıp hakkında konuşmayı sağlayan haritalar eklediğini duyurdu.^[1] Google da AI Modu ve AI Bakışı özelliklerini Şubat 2026'dan itibaren Türkiye'de kademeli olarak kullanıma açtı.^[2]

Yani ChatGPT emlakçı önerisi ile Google'ın yapay zekâ yanıtları, ev arayan aynı kişinin önünde yan yana duruyor. Sayfanın aşağısındaki örnek sorular, bu aramaların hangi kalıplara döküldüğünü gösteriyor.

Emlakta kararı belirleyen şey: güven ve semt

Restoran seçen kişi “şu an açık mı?” diye sorar. Emlakçı seçen kişi ise iki şeyi bilmek ister: bu ofis yetkili mi ve benim aradığım semtte, aradığım türde taşınmazla çalışıyor mu?

İlk sorunun resmî bir yanıtı var. Ticaret Bakanlığı'nın yetki belgesi sorgulama sayfasında herkes bir ofisi yetki belgesi numarası, işletme unvanı ya da il ile arayabiliyor.^[3] Yönetmelik de yetki belgeli işletmelerin güncel listesinin Bakanlığın internet sayfasında ilan edilmesini öngörüyor.^[4]

Siz numaranızı hiçbir yerde yazmıyorsanız, bu doğrulamayı yapmak isteyen müşteri de asistan da işe sıfırdan başlıyor.

İlanlar değil, ofis

Burada çoğu emlakçının beklentisini düzeltmek gerekiyor. İlanlar her gün değişir; yönetmelik, taşınmaz satıldığında, kiralandığında ya da yetkilendirme sözleşmesi bittiğinde ilanın üç gün içinde kaldırılmasını istiyor.^[5]

Bu kadar hızlı eskiyen bir bilginin, bir asistanın yanıtında doğru ve güncel görüneceğine güvenmek gerçekçi değil. Kalıcı olan, ofisinizin kendisi: kim olduğunuz, nerede ve neyle çalıştığınız.

Peki asistanın bunları doğru öğrenmesi için hangi bilgiler, nerede durmalı?

Emlak ofisi yapay zekâ görünürlüğü için hangi bilgiler gerekir?

Aşağıdaki tablo, emlak ofisleri için kritik bilgileri ve her birinin nerede durması gerektiğini eşleştiriyor.

Ad: yetki belgesindeki ad esas

Yetki belgesinde ticari işletmeler için MERSİS'e kayıtlı işletme adı ve ticaret unvanı, esnaf ve sanatkâr işletmeleri için ESBİS'e kayıtlı işletme adı yer alıyor.^[6] Tabelada, sitede ve profillerde bu adı esas alın.

Belgedeki bilgilerden biri değiştiğinde belge tadil ediliyor, unvan ya da işletme adı değiştiğinde ise yenileniyor; başvuru değişiklikten itibaren on gün içinde yapılmalı.^[6:1] Adınız değiştiyse internetteki eski adı da aynı hafta güncelleyin.

Semtler: “İstanbul” değil, mahalle

Google, ofisinde müşteri ağırlayan ama müşterisine de giden işletmeleri hibrit işletme sayıyor ve bunlara adreslerinin yanında şehir, posta kodu ya da bölge bazında en fazla 20 hizmet bölgesi tanımlama imkânı veriyor.^[7] Bu tanıma uyuyorsanız çalıştığınız semtleri tek tek girin.

Sitenizde de her ana semt için kısa bir bölge sayfası yazın: hangi mahalleler, hangi tür taşınmazlar, kaç yıldır. schema.org'da bu bilginin karşılığı, bir hizmetin sunulduğu coğrafi alanı tanımlayan areaServed özelliği.^[8]

Ekip: sorumlu emlak danışmanı ve MYK belgeleri

Yönetmeliğe göre sorumlu emlak danışmanlarının Seviye 5, emlak danışmanlarının Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekiyor; taşınmaz ticaretiyle ilgili bölüm mezunlarında bu şart aranmıyor.^[5:1] Bir ofise yetki belgesi verilebilmesi için de sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 belgesi olmalı.^[5:2]

Bu belgeler sizin için zorunluluk, müşteri için güven işareti. Ekip sayfanızda her danışmanın adını, unvanını, belge seviyesini, konuştuğu dilleri ve çalıştığı semtleri ayrı ayrı yazın; schema.org'da kişiler için knowsLanguage ve hasCredential özellikleri tanımlı.^[9][10]

Yapılandırılmış veri: RealEstateAgent türü

Yapılandırılmış veri, sayfadaki bilgileri makinelerin okuyacağı standart bir biçimde tekrar etmektir. schema.org'da emlak ofisleri için LocalBusiness'ın alt türü olan RealEstateAgent var.^[11]

Google'ın yerel işletme belgesi yalnızca name ve address alanlarını zorunlu tutuyor.^[12] Yapılandırılmış verinin ChatGPT veya Gemini önerilerini doğrudan nasıl etkilediği resmî olarak açıklanmış değil; ama bilgiyi tek anlamlı hâle getiriyor, yeter ki yalnızca sayfada görünen bilgiyi işaretleyin.

Kaynaktan rehber profili

Kaynaktan rehberinde konumu girilmiş emlak ofisi profilleri schema.org RealEstateAgent türüyle yayımlanıyor. Emlak ofisleri için “Yetki belgesi numarası” ve “Yabancı alıcı desteği” alanları, ayrıca konuşulan diller ve uzman profilleri bulunuyor.

Rehber sıralamasını ücretli plan, sahiplik ya da reklam etkilemiyor. Her bilginin yanında, onu kimin ve hangi kanıtla doğruladığını gösteren bir etiket duruyor.

Emlak ofislerine özgü hatalar ve kurallar

Emlak, internette en çok yazılan ama en dağınık anlatılan sektörlerden biri. Bilginin çoğu ilan sitelerinde, ofisin kendisine dair bilgi ise çoğu zaman hiçbir yerde.

Marka, şube ve sözleşmeli işletme karışıklığı

Bir markaya bağlı çalışan ofislerde sorun büyüyor. Yönetmelik, her işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı yetki belgesi düzenlenmesini, sözleşmeli işletmenin belgesinde bağlı olduğu işletmenin unvanının ve yetki belgesi numarasının da yer almasını istiyor.^[5:3]

Diyelim ki “Örnek Gayrimenkul Moda” ile “Örnek Gayrimenkul Göztepe” aynı markaya bağlı; bunlar iki ayrı ofis, iki ayrı numara. İnternette ikisi de yalnızca marka adıyla geçiyorsa, asistan birinin semtini ötekine yazabilir; ayrıntılar tutarsız işletme bilgileri rehberimizde.

İlanlarda yetki belgesi numarası ve EİDS

İlanlarda yetki belgesi numarası, belgedeki işletme adı veya unvan, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi ile iletişim bilgisi kolay okunabilir şekilde yer almalı.^[5:4] Yetkili olmadığınız bir taşınmaz için ilan veremezsiniz.

31 Ağustos 2023'teki değişiklikle ilan platformları, ilanı verenin taşınmazın sahibi ya da sahibi tarafından yetkilendirilmiş olduğunu ilan yayımlanmadan önce doğrulamakla yükümlü hâle geldi.^[13] Ticaret Bakanlığı bu doğrulama için Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'ni (EİDS) 15 Eylül 2024'te devreye aldı; 1 Ocak 2025'ten itibaren yetki doğrulaması yapılmamış ilan girilemiyor.^[14]

Bakanlık Haziran 2026'da bu kuralların Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil elektronik ortamdaki tüm ilanları kapsadığını açıkladı ve emlak işletmelerine bu platformlarda yalnızca EİDS doğrulaması yapılmış ilanlarının bağlantısını paylaşmalarını söyledi.^[15] Sosyal medya hesabınız artık bir ilan vitrini değil; ofisinizi anlatan sabit bilgiler için çok daha uygun bir yer.

Hizmet bedeli: üst sınır, vaat değil

Yönetmeliğe göre alım satımda hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü, kiralamada bir aylık kira bedelini (KDV hariç) aşamıyor; taşınmaz gösterme hizmeti için ise bedel istenemiyor.^[5:5] Bunlar yasal üst sınırlar, sizin fiyatınız değil.

Sitenizde ya da profilinizde eski bir “komisyon oranımız” notu kaldıysa, asistan onu bugünkü fiyatınız gibi aktarabilir. Ücret politikanızı yazacaksanız sözleşmelerinizle birebir aynı tutun.

Emlak ofisleri için kontrol listesi

Bu adımların hiçbiri ilan bütçesi istemiyor. Çoğu bir öğleden sonra yapılabilir.

1. Adınızı yetki belgesine göre sabitleyin. Tabela, site, Google İşletme Profili ve rehber profillerinde aynı adı kullanın.
2. Yetki belgesi numaranızı görünür yapın. Site alt bilgisi, iletişim sayfası, profil açıklaması ve rehberdeki “Yetki belgesi numarası” alanı.
3. Semtlerinizi tek tek yazın. Profilde hizmet bölgeleri, sitede her ana semt için kısa bir bölge sayfası.
4. Uzmanlığınızı açıkça söyleyin. Konut, ticari, arsa; satılık, kiralık; yabancı alıcılarla çalışıp çalışmadığınız.
5. Ekip sayfası hazırlayın. Her danışman için ad, unvan, MYK belge seviyesi, diller ve çalıştığı semtler.
6. Şubeleri ayırın. Her ofisin kendi adresi, telefonu, saatleri ve yetki belgesi numarası ayrı yazılsın.
7. RealEstateAgent işaretlemesini ekleyin. Ad, adres, telefon, saatler, areaServed ve knowsLanguage; hepsi sayfada görünen bilgiyle birebir aynı olsun.
8. Değişiklikten önce ve sonra ölçün. Aynı soruları tekrar sorarak farkı görün.

Google profilinizi bu açıdan nasıl düzenleyeceğinizi Google İşletme Profili ve yapay zekâ yazımızda anlattık.

Emlak ofisinizin görünürlüğünü nasıl ölçersiniz?

Asistanların yanıtları aynı soruda bile çalıştırmadan çalıştırmaya değişebiliyor. Bu yüzden tek bir deneme yerine aynı soruları düzenli olarak sormak gerekir.

Ücretsiz testte Google hesabınızla giriş yapıp ofisinizin adını, şehrini ve sektörünü giriyorsunuz; Kaynaktan, adınızı hiç anmayan üç öneri sorusunu ve adınızla sorulan bir soruyu ChatGPT'ye ve Gemini'ye soruyor. Öneri sorularında geçip geçmediğinizi ve sitenizin kaynak gösterilip gösterilmediğini, adınızla sorulan soruda ise asistanların sizi tanıyıp tanımadığını ayrı ayrı görüyorsunuz; test listedeki sıranızı analiz etmiyor.

Tam taramada sorular sektöre, hizmete ve konuma göre üretiliyor ve yanıtlar ham hâliyle saklanıyor. Sonuçlar bahsedilme oranı, ortalama sıra, ses payı, ilk sıra oranı ve kaynak gösterilme olarak raporlanıyor; ayrıntılar nasıl ölçtüğümüzü anlattığımız sayfada. Kaynaktan yanıtlarda yer alacağınızı vaat etmiyor; size bugün nerede durduğunuzu ve neyin eksik olduğunu gösteriyor.